第三章（十二）委托中介机构销售房地产

商品房委托代理销售合同系指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同，该合同属于特殊的委托代理合同。商品房销售过程中的销售数量与速度是决定房地产企业资金回笼进而影响到企业能否稳定发展的关键因素。在后疫情时代，房地产分销模式在房地产行业面临寒冬期的大背景下络绎不绝，但其中易忽略的法律风险有待房地产企业提高重视并加强防范。

【风险提示】

1.商品房委托代理销售、委托合同应区分于中介合同。

2.制定并完善分销管理制度房地产开发企业应当制定自身的分销管理制度，制度内容包括销售公司的选择以及人员管理、成交客户的确认标准、客源发生争议时的解决办法等。

3.统一合同模板，完善合同细节建议房地产开发企业在与不同的代理机构分销合同时采用统一的合同模板、授权标准、优惠标准等，让分销商公平竞争。同时就合同本身而言，需要细化相关约定。比如销售策略应当由开发商书面同意；成功销售以客户网签备案商品房买卖合同为认定标准，佣金计提以客户支付房款为节点等。

【案例指引】

2020年10月8日，乙方A营销策划公司与B房地产开发公司就“文星项目”和“金龙项目”分别签订了《全称营销代理合同》，约定甲方委托乙方独家开展案涉房地产项目的全程营销代理工作（包括住宅、商业、车位等物业），同时约定了代理佣金结算标准以及滞纳金等相关内容。2020年10月10日，A公司进驻金龙项目营销部开始进行销售，2021年4月5日，A公司进驻文星项目营销部开始进行销售，两项目均在统一营销部进行销售。2022年2月23日，因A公司销售数量未达标，B公司向A公司发出《关于解除文星项目营销代理的通知》，并要求其于2022年2月25日前清算退场。A公司回复函称B公司对于案涉工程部分楼栋未兑现开盘条件，目前的销售数据已经达到开发商提供的可售房源的70%，且开发商执意采取的销售方案效益不高，同时开发商未履行“全称独家代理”的条件。经过后续多次交涉，双方均同意解除两份合同，但就可结算佣金的销售房屋套数以及是否承担违约金无法达成一致，A公司主张金龙项目销售了25套，文星项目销售了148套。B公司认可金龙项目的销售套数，但仅对文星项目其中的141套予以认可，因两份营销合同中均约定代理合同到期销售的房屋，跨越合同委托期30天内而符合成交条件的计算佣金。另外7套的成交时间超过了合同约定的30天保护期，不应给予佣金。遂A公司诉至法院，提出要求B公司支付佣金等诉讼请求。法院经审理认为，虽该7套房屋确实是在文星项目合同解除后一个月销售，但文星项目系B公司提前单方解除，A公司确实为B公司销售了房屋，该7套房屋的佣金应根据实际情况予以支付A公司。

【法律文件索引】

注:具体到商品房委托代理销售合同而言，《民法典》并无具体规定，该合同属于非典型合同，可以参照《民法典》中关于委托合同的规定来进行调整与规范。

《中华人民共和国民法典》

第九百二十八条 【委托人支付报酬的义务】受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。

因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。

（编写人:刘 霁）